在市場去向預測，人們往往只將注意力放在爭拗樓價是升還是跌，往往沒有留意到不同板塊的表現根本不一樣，政府和市民大多數都沒有關心究竟「樓市辣招」令到不同板塊出現了甚麼不同的變化？這些不同的變化其實就等於回報和風險不同！在收穫不同的情形之下，社會上的財富分配亦不一致！
香港的樓市辣招雖然表面是追隨著中國的宏觀調控，也令香港市場金融結構更加穩健，尤其是在貸存比率，即借貸和現金流的比例上，但是香港樓市辣招仍未及得上中國特色的變陣快捷，在多年僵化下產生了副作用，並沒有更完善的財富分配的。
2019年前的樓市辣招限制了只有樓價400萬或以下的住宅才可借9成按揭，購買力自然集中在400萬以下，我們叫「Lump Sum效應」，即是說400萬以下的樓價升幅是遠高於其他板塊的，很多人因為當時400萬以上至600萬只可借8成，600萬以上至8百多萬可借6成，因而換不到樓，不少人因此幫下一代去買細單位，於是換樓購買力就轉嫁聚焦在細單位的板塊上。
直至去年10月林鄭特首在施政報告宣佈放寬了首置按揭，800萬或以下可借9成按揭，800萬以上至1000萬可借8成，從此樓換樓板塊可重新啟動，寂靜多年的板塊成交大增，而細單位放盤量也大增，我認為是相當健康的，整體樓價沒有因為放盤量大增而下調，因為放盤量的增幅和成交量的大增同樣都是30%至50%左右，這都是吻合的，但是同樣在新規則之下不同板塊有不同表現出現，放盤量亦集中在細單位上，但細單位業主的換樓對象，即較大單位，尤其是600萬至1,000萬這個範圍的樓盤增加量相對減少，起碼合乎市價的樓盤是減少，舊的400萬以下Lump Sum效應開始消失，購買力亦由以前聚焦點上移到800至1,000萬板塊，即是說這是一個新版本的Lump Sum效應。
我們看到，屯門及天水圍區的換樓成交佔了6成以上，在某種角度來說社會是比以前公平了的，因為上車盤比以前平了，以上車來說，這是政府的其中一個德政。
800至1,000萬成為了最新的Lump Sum板塊，但也因為超過1,000萬只可以借到5成，有關板塊的業主因為難以換樓，所以放盤量自然少，如果不想這板塊不正常升幅！我建議將1,000萬以上至1,500萬的換樓按揭增加到7成，1,500萬以上至2,500萬就增加到6成，這樣有序地慢慢地增加成數，就不會製造到一個樽頸的Lump Sum地帶，反而可以令到800萬至1,000萬的放盤量如之前細單位般大增。樓市問題並不難解決，我們現時有超過170萬個可售住宅單位，只要合適管理好的供求，我們是條件在數年內製造到供求平衡的。
撰文：汪敦敬 祥益地產總裁